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山東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見

2017-10-16 15:55:58  瀏覽次數:

各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,各大企業,各高等院校:

    為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)精神,經省政府同意,現就加快培育和發展我省住房租賃市場提出以下實施意見。

一、總體要求

    (一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神,深入貫徹習近平總書記系列重要講話和視察山東重要講話、重要指示批示精神,按照深化住房制度改革的總體要求,堅持住房的居住屬性,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以滿足新市民居住需求為主要出發點,增加供應與支持消費并行,盤活存量與優化增量并舉,政策扶持與強化監管并重,建立健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,促進住房租賃市場健康發展。

    (二)發展目標。到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標。

二、培育市場供應主體

  (三)培育機構化、規模化住房租賃企業。充分發揮市場作用,鼓勵發展國有、民營的機構化、規模化、專業化住房租賃企業,鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構、物業服務企業設立子公司開展住房租賃業務,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局。各地要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。住房租賃企業申請工商登記時,經營范圍統一規范為住房租賃經營,享受國家加快發展生活性服務業的相關支持政策。公安部門比照酒店業管理方式,將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統,實現對租客信息的有效對接。各市都要培育一批住房租賃骨干企業,2017年12月底前每市公布1-2家住房租賃國有重點企業名單;到2020年,全省培育100家省級住房租賃示范企業,帶動住房租賃行業品牌化發展。

  (四)鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。各地可在房地產開發項目建設條件意見書中要求房地產開發企業在新建商品住宅項目中自持一定面積住房用于租賃,對自持部分不予發放商品房預售許可,自持期限內不準轉讓;具體自持比例及期限由各市、縣(市、區)根據當地房地產市場狀況確定。鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房,支持開發企業與住房租賃企業合作發展租賃地產。

  (五)支持物業服務企業開展住房租賃經營。鼓勵物業服務企業協助配合業主出租空置房源。支持物業服務企業發揮信息、人員、服務等優勢,拓展業務范圍,通過代管、租賃、購買等方式籌集房源,依法開展住房租賃經營。

  (六)規范發展住房租賃中介機構。充分發揮中介機構特別是經紀機構作用,提供規范的居間服務。建立健全住房租賃中介機構和從業人員執業資格、信用管理制度,全面推行中介人員實名服務制度、服務項目明碼標價制度。引導開展行業自律,加強業務培訓,促進依法經營、誠實守信、公平交易。

  (七)支持和規范個人出租住房。落實優惠政策,鼓勵個人依法自行出租,或委托住房租賃企業、中介機構、物業企業,出租符合安全要求、滿足基本使用功能的自有住房。充分利用政府住房租賃信息服務與監管平臺,為個人出租住房提供高效、便捷的信息服務。

三、鼓勵住房租賃消費

  (八)完善住房租賃支持政策。各地要結合實際,制定優惠政策,支持住房租賃消費,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。合法穩定就業或符合當地人才引進規定的非本地戶籍承租人,可憑登記備案的住房租賃合同等證明材料申報居住登記、申領居住證。符合當地人民政府規定條件的,可以申請登記常住戶口,享受義務教育、醫療等基本公共服務。簡化相關手續和辦事流程,為承租人申領居住證和住房租賃企業協助辦理提供便利。有條件的市、縣(市、區)可向在當地租房居住的引進人才發放一定數額的租賃補貼。

  (九)探索租房者子女就近享受中小學義務教育。對具有當地戶籍、在城區無住房、能提供經登記備案長期租賃證明的家庭,縣(市、區)教育主管部門可在統籌考慮當地城鎮化進程、教育資源承載力、學校布局等情況的基礎上,積極擴增教育資源供給,按照“積極穩妥、量力而行、分步實施”的原則,探索實行義務教育適齡子女就近入學。同一套住房在同一就學時段內,只允許同一租賃家庭的子女就近入學。學校、教育主管部門、住房城鄉建設(房管)部門等相關機構不定期對學生居住情況進行抽查核實,違規行為記入個人信用記錄并納入省公共信用信息平臺。具體實施細則由各地政府制定。

  (十)明確租賃各方的權利義務。住房租賃合同期限內,出租人無正當理由不得擅自解除、變更合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施,并按時繳納租金。制定并推行《山東省住房租賃合同示范文本》,明確出租人、承租人及其他當事人的權利和義務。

四、完善公共租賃住房

  (十一)明確公租房保障對象。各地要把城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工(包括新就業大學生、青年醫務工作者和青年教師等專業技術人員)和在城鎮穩定就業的外來務工人員等作為當前保障重點,進一步提高公租房保障水平。同時,也要兼顧新增住房困難群體、新型城鎮化發展和戶籍制度改革帶來的住房保障需求。

  (十二)靈活確定公租房保障方式。各地要統一公租房實物配租和租賃補貼的保障標準,逐步實現實物配租與租賃補貼并舉,靈活滿足公租房保障對象需求。外來人口較多、庫存商品住房較少的大中城市,可通過在新建商品住房項目中配建、政府投資集中建設、購買、長期租賃等方式,增加公租房實物供應。支持公租房保障對象通過市場租房,政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。商品住房庫存較多、去化周期較長的市、縣(市、區),應主要以租賃補貼為主。完善租賃補貼制度,落實實物配租輪候家庭通過租賃補貼實施保障的措施,結合當地市場租金水平和保障對象實際情況,按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標準,具體辦法由各設區的市政府制定。

  (十三)提高公租房運營保障能力。進一步完善配套設施,提高公租房入住比例。鼓勵各地政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式,將政府投資、建設和管理的公租房委托住房租賃企業運營管理。各地住房城鄉建設(房管)部門要加強對企業自建公租房的監管。鼓勵企業將空置的自建公租房按政府指導價向保障對象出租。

五、多渠道增加租賃住房

  (十四)盤活存量住房。鼓勵住房租賃企業收購、長期租用、受托經營閑置住房、庫存商品住房、公寓等,用作租賃房源。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造、審批合格后出租。住房改造應保障結構性安全,不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效。住房出租,應當符合當地政府規定的單間租住人數和人均租住面積標準;廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用于居住。

  (十五)允許改建房屋用于租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業用房、寫字樓等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途按程序調整為居住用地。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目,應重新辦理完善相關用地手續,重新核定相應的土地價款,消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房。改建后的租賃住房,用水、用電、用氣執行居民價格標準。

  (十六)適當新建租賃住房。各地應結合住房供需狀況、需求人群分布等因素,合理確定租賃住房建設規模,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設。重點關注和滿足產業園區、中央商務區和醫院、科研機構、高等院校等企事業單位聚集區的租賃住房需求,完善周邊基礎設施和公共服務的配套。鼓勵地方政府盤活城區存量土地,采取多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。濟南、青島等人口凈流入的大中城市要積極爭取開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

  (十七)提高租賃住房項目審批效率。各地要落實“放管服”改革的總體要求,梳理新建、改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規范性程序,建立快速審批通道,探索實施并聯審批。

六、加大政策支持力度

  (十八)加大住房公積金支持力度。支持住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設或發放租賃補貼。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月,本人及配偶在繳存地無自有住房且租賃住房的,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的,按照實際支出全額提取。租住商品住房,提供身份證明、本人及配偶無房證明的,按照各市住房公積金管理委員會確定的租房提取額度提取公積金;同時提供房地產管理部門出具的房屋租賃備案證明及完稅發票的,可按實際房租支出全額提取。租房提取額度不與公積金月繳存額掛鉤。各市住房公積金管理委員會要根據當地經濟發展和租金水平,每年調整租房提取額度,并向社會公布。各地要全面推行公積金業務網上辦理,通過聯網核查、信息共享獲取自住住房和租賃住房信息,減少提取公積金辦理要件,簡化辦理手續。

  (十九)給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,落實稅收優惠政策。落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對其他個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得收入,減按10%稅率征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,按國家規定扣除相關費用。

  (二十)提供金融支持。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,加大對租賃住房項目的信貸支持力度,向住房租賃企業、進入住房租賃市場的房地產開發企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款等金融支持。鼓勵金融機構開發優惠貸款利率的定向金融產品,向住房租賃企業提供金融支持,鼓勵政策性金融機構比照保障房建設或者棚戶區改造貸款優惠條件發放長期低息貸款。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務,鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。拓寬住房租賃企業直接融資渠道,支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券,專門用于發展住房租賃業務。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點工作。

七、強化住房租賃監管

  (二十一)健全法規制度。嚴格落實《城市房地產管理法》等法律法規,鼓勵各市結合當地實際加快立法,重點是規范出租人、承租人、租賃企業、中介機構等市場主體行為,穩定租賃關系,完善住房租賃市場監管體制、機制。

  (二十二)嚴格合同備案。嚴格落實住房租賃合同備案制度,租賃合同登記備案作為享受住房租賃優惠政策的必要條件。加快實現住房租賃合同網上簽約及登記備案,提高工作效率,方便群眾辦事。各市要在住房城鄉建設(房管)部門明確住房租賃備案管理工作機構,建立市、區、街道三級工作網絡,委托街道辦事處辦理租賃備案業務。公安、工商、教育、國土資源等部門應當配合做好住房租賃備案工作。

  (二十三)建設政府住房租賃交易平臺。各市要加快建設政府住房租賃交易服務平臺,所需費用列入地方財政預算。通過服務平臺,提供便捷的租賃信息發布服務,推行統一的住房租賃合同示范文本,實現住房租賃合同網上備案;建立住房租賃信息發布標準,確保信息真實準確,規范住房租賃交易流程,保障租賃雙方特別是承租人的權益;開展住房租賃企業和房地產經紀機構備案管理,實施租房租賃信用管理;加強住房租賃市場監測,為政府決策提供數據基礎。

  (二十四)創新監管機制。各地要建立部門相互協作配合的工作機制,推進部門間信息共享,合力培育、發展和規范住房租賃市場。住房城鄉建設(房管)部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作,會同發展改革、公安、工商等有關部門加強住房租賃市場監管,建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度,建立健全住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度,全面建立相關市場主體信用記錄,納入省公共信用信息平臺,建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。公安部門對租賃房屋依法實行治安管理,對租賃房屋的流動人口依法實行居住登記管理,對住房租賃經營單位遵守消防法律法規情況依法進行監督檢查,督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業、房屋租賃中介機構以及其他管理單位排查治安安全隱患。各有關部門要按照職責分工,依法查處利用出租住房從事違法經營活動。充分發揮街道、鄉鎮尤其是居民委員會和村民委員會的作用,將住房租賃管理和服務的重心下移,實行住房租賃網格化管理,并建立糾紛調處機制,及時化解租賃矛盾糾紛。

  各地、各有關部門要充分認識加快培育和發展住房租賃市場的重要意義,進一步加強組織領導,健全工作機制,搞好宣傳引導,營造良好環境。各市要根據本意見,抓緊研究制定具體實施辦法,特別是要把培育住房租賃國有重點企業、租房落戶、子女入學、房屋改建、住房租賃備案、服務平臺建設落到實處。省住房城鄉建設廳要會同有關部門對本意見落實情況進行督促檢查。

山東省人民政府辦公廳
2017年10月14日

 

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